Редкий вид

Загородные многоквартирные жилые комплексы — пока непонятный для потребителей формат с туманными перспективами

Полтора-два года назад многочисленные дискуссии о перспективах городов-спутников и отдельных микрорайонов, расположенных за городом, позволяли надеяться, что мечта многих людей — жить в комфортабельной и недорогой квартире или доме за чертой города — близка к реализации. По замыслу девелоперов значительная доля возводимого жилья в новых проектах должна была состоять из многоквартирных жилых комплексов (ЗМЖК). Данный формат представляет собой промежуточный сегмент, соединяющий два формата жилья: привычный городской (квартиры в малоэтажных домах) и загородный (строительство дома в природном окружении). Карты и застройщикам, и потребителям спутал кризис: большинство проектов, где предусматривалось строительство значительных объемов такого жилья, либо были заморожены, либо по ним были серьезно скорректированы сроки и масштабы реализации.

Спрос на ЗМЖК, по мнению аналитиков, никуда не делся, а вот предложение ограничивается парой десятков объектов (данные компании Blackwood). «Чаще всего загородные многоквартирные малоэтажные дома просто пристраивают к поселку в качестве дополнительного вида жилья в линейке предложения. “Раз строим коттеджи и таунхаусы, добавим еще и многоквартирные дома для разнообразия” — такими мотивами оперируют девелоперы», — объясняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком».

С ним согласен и Иван Шульков, управляющий партнер консалтинговой компании Greenwich Group: «Девелоперы стараются охватить как можно большую целевую аудиторию, за счет своей продуктовой линейки. Поэтому все чаще при строительстве поселка вместе с коттеджами (300–500 кв. м) они предлагают таунхаусы (150–250 кв. м). Как раз следующий этап расширения линейки — квартиры в загородных ЖК (50–150 кв. м)». По его словам, даже отдельное строительство многоквартирного дома может привлечь потребителей — к примеру, семьи с детьми. «Однородный состав позволит создать определенный социум — жители не будут чувствовать себя одинокими, как это бывает с жильцами в коттеджных поселках. Во многих из них, даже построенных несколько лет назад, нередко пустует больше половины домов — такая изоляция и отсутствие возможностей для общения нередко приводит к отказу от постоянного проживания за городом. Многоквартирные дома эту проблему решают», — считает Иван Шульков. Кстати, сегодня ЗМЖК — это необязательно малоэтажный клубный дом элитного или бизнес-класса. Если несколько лет назад девелоперы действительно ориентировались на премиальный сегмент и старались строить клубные малоэтажные дома, то в настоящее время параметры ЗМЖК сильно размыты: на рынке появились целые микрорайоны, состоящие из 17−этажных комплексов экономкласса.

Наиболее важным параметром, который обеспечивает популярность квартир в загородных многоквартирных жилых комплексах, является их цена. По словам аналитиков из Blackwood, квартира в ЗМЖК обойдется существенно дешевле покупки коттеджа, что связано с более низкими площадями квартир, а также с отсутствием земельного участка. В то же время по сравнению с городским жильем ниже оказывается удельная цена квадратного метра, что позволяет в рамках заданного бюджета приобрести квартиру большей площади. «Такие ЖК расположены, как правило, в стороне от крупных магистралей, в зеленых зонах пригорода. У покупателей не возникает проблем с оформлением земельного участка — в собственность передается только квартира. В отличие от обычных домов есть дополнительные сервисы: мини-прачечная, спортивный зал, парикмахерская и т. д. Многие ЗМЖК имеют свою огороженную охраняемую территорию, что делает проживание более безопасным и комфортным», — перечисляет преимущества загородных многоквартирных комплексов Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «Гдеэтотдом.ру». 

Но есть и недостатки. «Потребителю совершенно непонятно, почему он должен сделать выбор в пользу такого многоквартирного дома, тем более что земельный участок не прилагается, а с инфраструктурой в таких поселках также часто бывают проблемы. В то же время по стоимости такие квартиры мало чем отличаются от таунхаусов. Не стоит сбрасывать со счетов и психологический фактор: если в поселке есть коттеджи и таунхаусы, владельцы квартир в многоквартирных домах будут ощущать дискомфорт — ощущать себя людьми “второго сорта”», — уверяет Дмитрий Таганов. Главная же проблема — транспортная доступность. Ведь в любом случае большинство людей, которые приобретают жилье за городом, работают в городе, и для них квартиры в ЖК, расположенных дальше 20 км от города, уже не подходят. «Кроме того, такие комплексы плохо связаны с системой общественного транспорта, что отсекает от них существенную группу потенциальных потребителей», — резюмирует Александр Пыпин. 

Риск против цены

Хотя новых проектов ЗМЖК практически нет, да и в докризисные годы девелоперы не баловали потребителей значительными объемами предложениями данного формата, приобрести квартиры за городом можно — как на первичном, так и на вторичном рынках.

Некоторые новостройки довольно привлекательны в плане цен, но риск нарваться на долгострой слишком высок. В этом плане идеальный вариант — приобрести квартиру в ЗМЖК на вторичном рынке. Но здесь экономичных предложений практически нет — как правило, это дома бизнес— и премиум-класса. 

Изобилия не ожидается

И до кризиса ЗМЖК было не слишком много, а теперь и вовсе можно увидеть лишь единичные проекты. Скорее всего, такое положение вещей продлится еще долго. Если же оценивать их с точки зрения экономики, то для девелоперов данный сегмент привлекателен. Построить пусть и малоэтажный, но многоквартирный дом в области гораздо дешевле, чем в столице или областных городах. Нет обременений, дешевле сама земля. Кроме того, большое количество квартир загородных ЖК позволяет девелоперу, в отличие от коттеджного поселка, обеспечить рентабельность инфраструктуры — ресторана или кафе, магазина, спортзала и других объектов.

«Для девелоперов такой формат, конечно, дешевле таунхаусов, но продавать его гораздо сложнее из-за низкого спроса и проблем с позиционированием таких объектов, — считает Дмитрий Таганов. — Единственный вариант для застройщиков — точечные предложения. Удачно подобранное место — обязательно недалеко от города и на направлениях с лучшей транспортной доступностью. Правильно выбранный сегмент — лишь ориентация на экономкласс способна обеспечить продажи в таких домах. Грамотное ценообразование — квартиры должны стоить дешевле, чем таунхаусы или коттеджи, расположенные поблизости. Наконец, оригинальная концепция, воплощенная в архитектуре здания, — к примеру, зимний сад на крыше, большие лоджии и т. д.». По мнению экспертов, если сегмент ЗМЖК и будет развиваться, то в 10–15−километровой зоне от города, по тем трассам, которые более или менее свободны.

Девелоперам выгодно предложить потребителям, предпочитающим спокойствие и экологию, более дешевую альтернативу коттеджным поселкам и таунхаусам, также привлекает и более низкая себестоимость такого жилья. «Однако ограниченный и специфический спрос, непривычный для покупателей формат, усложняющий продажи, отсутствие участков, к которым можно недорого подключить коммуникации и провести дорогу, и трудности согласования у местных администраций нестандартных проектов существенно снижают экономическую привлекательность ЗМЖК для застройщиков», — отмечает Александр Пыпин.

Учитывая низкую себестоимость многоквартирных комплексов, есть основания думать, что девелоперы будут активнее предлагать этот формат, причем ориентируясь на качественный экономкласс. К примеру, ЗМЖК могут быть интересны девелоперам, реализующим крупные офисные комплексы в пригороде: застройщики могут рядом с ними построить еще и жилье для сотрудников офисов, продать им их или сдать в аренду.